בדירה להשקעה, כדאיות העסקה מתחילה בתכנון משכנתא נכון
משכנתא לדירה להשקעה
ואיזה תמהיל משכנתא באמת מתאים לכם - ובחינם!
להעריך את כדאיות העסקה על בסיס מספרים אמיתיים - ולא רק על הנייר.
המערכת שסורקת את כל מסלולי הריבית בישראל, מחשבת עבורך החזר חודשי ומראה לך איזה תמהיל משכנתא הכי מתאים לך- ובחינם!
רותמים כוח מיקוח אדיר של 3 מילארד ש”ח מול הבנקים , כדי שתקבלו את הריביות הכי טובות עבורכם
משכנתא לדירה להשקעה דורשת הסתכלות אחרת
כשקונים דירה להשקעה, המשכנתא לא נבחנת רק לפי גובה ההלוואה, אלא לפי השאלה האם העסקה באמת נראית הגיונית ומשתלמת גם כשמסתכלים על התמונה הכוללת. זה מתחיל בשאלות כגון גובה ההון העצמי שתצטרכו להביא, גובה ההחזר החודשי, או העלות הכוללת של המשכנתא לאורך השנים – וממשיך לאופן שבו כל אלה משפיעים על התשואה הצפויה מהעסקה.
לכן, בדירה להשקעה לא מספיק להסתכל רק על שכר הדירה שתקבלו או על עליית הערך הצפויה, אלא לבחון איך מבנה המשכנתא ישפיע בפועל על התשואה, על התזרים ועל הכדאיות של העסקה לאורך זמן. זה בדיוק השלב שבו צריך לעבור מהערכה כללית לבחינה שמבוססת על מספרים אמיתיים.
מה גובה ההון העצמי הנדרש עבור משכנתא לדירה להשקעה?
מבין השאלות הראשונות שעולות ברכישת דירה להשקעה היא כמה הון עצמי תצטרכו להביא מהבית. כאן חשוב לדייק: שיעור המימון שתקבלו מהבנק לא נקבע לפי הייעוד של הדירה – השקעה או מגורים – אלא לפי אופן הסיווג של העסקה: דירה יחידה, דירה חליפית (דירה שנרכשת במקום הדירה הקיימת) או דירה נוספת (שנייה ומעלה). כיום, שיעור המימון המקסימלי הוא עד 75% ברכישת דירה יחידה, עד 70% ברכישת דירה חליפית, ועד 50% ברכישת דירה נוספת להשקעה.
המשמעות היא שגובה ההון העצמי שתצטרכו להביא יכול להשתנות מעסקה לעסקה, כשבדרך כלל מומלץ להגיע עם מעט יותר הון עצמי מהמינימום הנדרש. כך למשל, אם מדובר בדירה נוספת שתרצו לרכוש, תצטרכו להגיע עם לפחות 50% הון עצמי, ולרוב גם כמה אחוזים יותר – על מנת כדי לכסות הוצאות נוספות כגון מס רכישה, עורך דין ושמאות, ולשמור על מרווח ביטחון מתאים.
בפועל, ברכישת דירה להשקעה לא מספיק לבדוק רק מהו שיעור המימון שאפשר לקבל. צריך להבין גם כמה הון עצמי נכון להביא לעסקה, כך שלא תיכנסו אליה "על המינימום" – אלא עם בסיס יציב יותר שיאפשר לכם להתמודד גם עם עלויות הרכישה, גם עם עלות המימון וגם עם הפתעות נוספות שיצוצו בדרך.
ב-Bestie Prime החלטנו לשנות את חוקי המשחק. הפכנו את כל הידע המקצועי לנגיש, ברור, וחינמי לגמרי.
מה גובה ההחזר החודשי המומלץ בעסקת דירה להשקעה?
ככלל, ההחזר החודשי המומלץ נע סביב 30% עד 35% מההכנסה הפנויה בחודש, לאחר ניכוי התחייבויות ארוכות טווח. בהקשר הזה, גם הכנסה משכירות עשויה להילקח בחשבון כחלק מההכנסה הפנויה, כל עוד אינכם משלמים שכירות במקביל, או כאשר השכירות הצפויה מהנכס גבוהה מגובה השכירות שאתם משלמים – ואז מובא בחשבון ההפרש ביניהן.
חשוב לציין שהבנקים עשויים לאשר גם החזר חודשי גבוה יותר, שנע סביב אזור ה-40% מההכנסה הפנויה , אך כאן כבר מדובר באזור רגיש יותר שבו הבנק בוחן את העסקה בזהירות רבה במיוחד. ככל ששיעור ההחזר החודשי גבוה יותר, כך העסקה נתפסת כמסוכנת יותר בעיני הבנק – מה שמשפיע גם על המחיר שתשלמו על המשכנתא לאורך זמן.
עם זאת, בעסקה להשקעה חשוב להסתכל רחב יותר. לא מספיק להבין מהו הפער בין גובה ההחזר החודשי לבין השכירות שצפויה להתקבל, אלא גם עד כמה הפער הזה עדיין נראה סביר אם ההכנסה מהנכס תהיה נמוכה מהצפוי, אם יידרשו תיקונים משמעותיים ובלתי צפויים בנכס, או אם יהיו תקופות שבהן הדירה לא תהיה מושכרת.
לכן, בחינת גובה ההחזר החודשי בעסקה כזו צריכה להיות שמרנית יותר. המטרה היא לא רק לבדוק אם העסקה נראית סבירה בתרחיש האופטימי, אלא האם היא עדיין מחזיקה גם כשהמציאות פחות נוחה מהתכנון.
מה חשוב לבדוק לפני שמחליטים אם העסקה באמת משתלמת?
אחת הטעויות הנפוצות ברכישת דירה להשקעה היא להסתכל רק על מחיר הקנייה, צפי התשואה וגובה השכירות הצפוי. בפועל, כדי להבין אם העסקה באמת משתלמת, צריך לבחון את התמונה המלאה: כמה הון עצמי תצטרכו להביא מהבית, מה תהיה העלות הכוללת של העסקה בחישוב עלויות המימון, מה גובה ההחזר החודשי שתידרשו לשלם, וכמה ממנו באמת צפוי להתכסות מדמי השכירות.
מעבר לכך, חשוב להביא בחשבון גם את כל מה שלא תמיד נכנס לחישוב הראשוני: מס רכישה, עורך דין, שמאות, תקופות שבהן הדירה לא תהיה מושכרת, תיקונים שיידרשו לאורך הדרך, ופער אפשרי בין השכירות שאתם מקווים לקבל לבין השכירות שתצליחו לגבות בפועל.
רק אחרי שמכניסים את כל המרכיבים האלה לתמונה, אפשר להבין מהי התשואה הריאלית של העסקה – והאם היא באמת מייצרת כדאיות כלכלית אמיתית, או כזו שרק נראית טוב על הנייר.
בדירה להשקעה, עסקה טובה היא עסקה שאפשר לנהל לאורך זמן בלי שהיא תשחוק את התזרים שלכם או תהפוך לנטל כלכלי. לכן, לפני שמחליטים להתקדם, חשוב לבדוק לא רק אם המספרים "מסתדרים", אלא איך העסקה נראית כשמכניסים לחישוב את כל מרכיבי העלות, המימון והתחזוקה – ורק אז להבין אם היא באמת מצדיקה את ההשקעה.
בסטי-פריים מנצחת את הבנק בריביות!!!! עם כוח מיקוח של 3 מיליארד ש"ח, אנחנו לא מבקשים מהבנק תנאים – אנחנו קובעים אותם. כל מסלול שתבחרו, בסטי פריים תשיג לכם את הריביות הנמוכות ביותר בשוק. בהתחייבות!
איך בוחרים תמהיל משכנתא נכון לדירה להשקעה?
תמהיל משכנתא הוא למעשה המבנה של המשכנתא שלכם: איך מחלקים את סכום ההלוואה בין מסלולים שונים, לכמה שנים פורסים כל חלק, ומה רמת הוודאות או הגמישות שאתם מקבלים בכל מסלול. הבחירה הזו משפיעה גם על גובה ההחזר החודשי, גם על מידת היציבות שלו לאורך זמן, וגם על העלות הכוללת של המשכנתא לאורך השנים.
בדירה להשקעה, התמהיל לא צריך להיבנות רק לפי גובה ההלוואה, אלא גם לפי הדרך שבה אתם רוצים לנהל את ההשקעה בפועל. מעבר לגובה ההחזר החודשי, חשוב להביא בחשבון את תשואת השכירות הצפויה, את רמת הסיכון שנוחה לכם, ואת השאלה עד כמה חשוב לכם לשמור על החזר חודשי נמוך ויציב יותר – לעומת נכונות לגלות יותר גמישות כדי לנסות לשפר את העלות הכוללת של המשכנתא לאורך זמן.
לכן, תמהיל נכון לא נבנה לפי פתרון קבוע מראש, אלא מתוך התאמה לאופי העסקה, לאופי שלכם כמשקיעים, לאופן שבו אתם רואים את ההשקעה, ולמטרות שלכם מהנכס לאורך השנים.
תמהיל נכון הוא רק חלק מהמשכנתא
גם אם בניתם את התמהיל המדויק בשבילכם, זה עדיין לא אומר שתקבלו את התנאים הטובים ביותר עבורו. בפועל, אותו תמהיל בדיוק יכול להיראות אחרת לגמרי מבנק לבנק – בריביות, בתנאי ההלוואה ובעלות הכוללת של המשכנתא לאורך השנים. לכן, תכנון נכון לא נגמר בבחירת המסלולים, אלא כולל גם השוואת הצעות בין בנקים וניהול משא ומתן על התנאים והריביות.
בדירה להשקעה, השילוב בין תמהיל מותאם לבין השוואת תנאים חשוב במיוחד, משום שגם פערים שנראים קטנים בריבית או במבנה ההלוואה יכולים להשפיע ישירות על התשואה ועל הכדאיות של העסקה. בסופו של דבר, משכנתא טובה לדירה להשקעה היא לא רק משכנתא שבנויה נכון – אלא גם משכנתא שנלקחת בתנאים הנכונים.
איך בסטי פריים עוזרת לכם לבנות משכנתא נכונה יותר?
בסטי פריים עוזרת להפוך עסקת השקעה מורכבת להחלטה מסודרת וברורה יותר. באמצעות בסטי פריים תוכלו להבין מהי יכולת ההחזר האמיתית שלכם, לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית בחינם, ולבחון אילו תנאים וריביות תוכלו להשיג מהבנקים בפועל – עוד לפני שתחליטו אם ואיך נכון להתקדם.
אחרי בניית התמהיל תוכלו להמשיך לפגישת ייעוץ אישית, גם זה בחינם לגמרי, ובהמשך – אם תבחרו בכך – לליווי מלא בתשלום הוגן ושקוף, שכולל טיפול בכל הבירוקרטיה, ניהול משא ומתן מול הבנקים ושיפור התנאים והריביות שתשיגו בפועל.
בזכות נפח הפעילות המשמעותי של בסטי פריים מול הבנקים וההיכרות העמוקה עם "מאחורי הקלעים" של תהליכי קבלת ההחלטות, אנחנו פועלים להשגת התנאים הטובים ביותר עבורכם – במטרה לעזור לכם לבנות משכנתא מדויקת, נכונה ומשתלמת יותר להשקעה שלכם.
3 צעדים למשכנתא המנצחת
01
תמהיל משכנתא-
בחינם!
המערכת בונה עבורך 2-3 תמהילים מדויקים כולל ניתוח ריביות ויכולת החזר. שירות שעליו נהוג לשלם אלפי
שקלים, אצלנו- חינם.
02
פגישת ייעוץ -
ללא התחייבות
פגישת ייעוץ אישית בה נדייק יחד את התמהיל, ונוודא שהמשכנתא מתאימה בדיוק ליכולות ולצרכים שלכם. גם על שלב נהוג לגבות תשלום, ואצלנו – חינם!
03
ליווי מלא
מול הבנקים
טיפול מלא בכל הבירוקרטיה וניהול משא ומתן מול הבנקים להשגת תנאי משכנתא טובים יותר עבורכם. זהו שירות שיינתן בתשלום הוגן וכמובן רק אם תרצו שנסייע לכם.
למה בסטי-פריים?
טכנולוגיה שממקסמת
חיסכון
הכלים דיגיטליים שלנו יעזרו לך להבין את יכולת ההחזר שלך ואת הסכום שאתה יכול ללוות מהבנק. ננתח את הפרופיל הפיננסי שלך ונציע לך 2-3 מסלולי משכנתא המתאימים בדיוק לצרכים שלך.
מתחייבים להצעה
הזולה ביותר
יש לנו את כוח המיקוח הגדול ביותר בשוק! תוסיפו את הניסיון וליווי האישי שלנו שיעזרו לך לחסוך אלפי שקלים על פני תקופת המשכנתא שלך. מצאת הצעה זולה יותר טובה? קבל פיצוי
שקיפות
וליווי אישי
אנו מספקים מידע מלא על כל האפשרויות שלך, ללא עמלות נסתרות או תנאים מפתיעים. הלקוחות שלנו מקבלים ליווי אישי לאורך כל התהליך, מהשלב הראשוני ועד לחתימה על המשכנתא.
למה בסטי-פריים?
מתחייבים להצעה הזולה ביותר
יש לנו את כוח המיקוח הגדול ביותר בשוק! תוסיפו את הניסיון וליווי האישי שלנו שיעזרו לך לחסוך אלפי שקלים על פני תקופת המשכנתא שלך. מצאת הצעה זולה יותר טובה? קבל פיצוי
השוואה רחבה ומהירה
אתר בסטי מייעל לכם את הזמן ומאגד את כל ההצעות במקום אחד.כך תוכלו לבצע השוואת מחירים בפשטות, ומינימום מאמץ וזמן מצידכם!
שקיפות וליווי אישי
אנו מספקים מידע מלא על כל האפשרויות שלך, ללא עמלות נסתרות או תנאים מפתיעים. הלקוחות שלנו מקבלים ליווי אישי לאורך כל התהליך, מהשלב הראשוני ועד לחתימה על המשכנתא.
שאלות נוספות על ייעוץ משכנתא
כמה עולה ייעוץ משכנתא – ומה משפיע על המחיר?
עלות יועץ משכנתאות פרטי נעה לרוב בין כ-6,000 ל-10,000 ש"ח.
גובה התשלום משתנה בהתאם למורכבות התיק, לניסיון ולמומחיות של היועץ, ובעיקר ליכולתו לבנות תמהיל משכנתא איכותי ולנהל משא ומתן אפקטיבי מול הבנקים שיכול לשפר את התנאים ולחסוך סכומים משמעותיים לאורך חיי המשכנתא.
אצלנו בבסטי בניית תמהיל המשכנתא באמצעות המערכת ופגישת ייעוץ אישית לדיוק התמהיל ניתנות ללא עלות וללא התחייבות. רק אם בוחרים להמשיך לליווי מלא הכולל טיפול בבירוקרטיה וניהול משא ומתן מול הבנקים נגבה תשלום הוגן ושקוף, שמוצג מראש וללא הפתעות.
בחרתי להשתמש בשירות של יועץ משכנתאות – איך אדע במי לבחור?
הכוח של יועץ משכנתאות טמון בשני פרמטרים מרכזיים. הראשון הוא היכולת לבנות תמהיל משכנתא מדויק ככל האפשר – כזה שמבוסס על ניתוח מפורט של ההכנסות, ההוצאות, ההתחייבויות הקיימות, תנאים מדויקים ותכניות עתידיות כמו הרחבת משפחה או שינוי תעסוקתי. תמהיל נכון הוא הבסיס למשכנתא יציבה ובטוחה!
הפרמטר השני הוא היכולת לשפר את התנאים שמציעים הבנקים בפועל. מעבר לבניית תמהיל מתאים, יש חשיבות רבה ליכולתו של היועץ לנהל מכרז ריביות אפקטיבי, להשוות בין מסלולים ולשפר את ההצעה הראשונית שהבנק מציע. בהקשר זה, בחירה בחברת ייעוץ גדולה ובעלת היקף פעילות משמעותי עשויה להעניק יתרון ממשי בתהליך המשא ומתן ולהשפיע לטובה על התנאים שתקבלו בסופו של דבר.
מה בעצם תפקידו של יועץ משכנתאות – ואיך הוא אמור לעזור לי?
תפקידו של יועץ משכנתאות הוא לנתח את היכולת הכלכלית שלכם, לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, להתעסק בכל הבירוקרטיה ולנהל משא ומתן מול הבנקים כדי להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר.
מעבר לכך, הוא מסייע להבין את המשמעויות ארוכות הטווח של כל החלטה – מהריביות ועד נקודות היציאה בעתיד.
המטרה שלו היא לייצג את האינטרס שלכם, לצמצם טעויות יקרות ולבנות משכנתא שתואמת את היכולות והיעדים שלכם – ולא רק את מה שהבנק מציע.
בבסטי פריים תוכלו לקבל את כל שלבי ייעוץ המשכנתא – מבניית תמהיל ועד ליווי מלא מול הבנקים, כאשר חלק משמעותי מהתהליך ניתן לכם ללא עלות וללא התחייבות.
כמה עולה השירות של בסטי פריים – וכמה כסף אוכל לחסוך באמצעותו?
בניית תמהיל המשכנתא באמצעות המערכת ופגישת הייעוץ האישית ניתנות ללא עלות וללא התחייבות.
תשלום נגבה רק במקרה שבו בוחרים להמשיך לליווי מלא הכולל טיפול בבירוקרטיה וניהול המשא מתן מול הבנקים.
גובה החיסכון האפשרי תלוי בגובה ההלוואה, בתקופת ההחזר ובתנאים שניתן להשיג. במקרים רבים, תכנון נכון וניהול משא ומתן מקצועי יכולים להוביל לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
האם בסטי פריים עובדת מול כל הבנקים?
כן. בסטי-פריים פועלת מול כל הבנקים בישראל ומנהלת עבור לקוחותיה מכרז ריביות הנשען על כח המיקוח האדיר שלה בשוק, זאת במטרה להשיג את התנאים הטובים והמשתלמים ביותר עבורכם.
האם בסטי פריים בונה עבורי תמהיל משכנתא מותאם אישית בחינם?
כן! בסטי-פריים פיתחה מערכת ייחודית שבונה עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית ללא עלות וללא התחייבות, על בסיס הנתונים הפיננסיים שלכם ומסלולי הריבית הקיימים בישראל. לאחר בניית התמהיל תוכלו לבחור לקיים גם פגישת ייעוץ אישית וחינמית על מנת לדייק את התכנית.
אם תבחרו לקחת את זה צעד קדימה, נשמח ללוות אתכם בליווי מלא הכולל טיפול בכל הבירוקרטיה וניהול המשא ומתן מול הבנקים עד לקבלת המשכנתא המיוחלת בתנאים המשתלמים ביותר בשוק.
האם באמת צריך יועץ משכנתא או שאפשר להסתדר לבד?
באופן עקרוני, ניתן לקחת משכנתא גם ללא יועץ משכנתאות עצמאי. עם זאת, חשוב להבין שמשכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיים, ותמהיל לא מדויק או ריבית גבוהה מדי עלולים לעלות לכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים.
יועץ משכנתאות עצמאי פועל מטעמכם ומייצג את האינטרס שלכם בלבד. הוא מסייע בבניית תמהיל מותאם אישית ובניהול משא ומתן מול הבנקים, במטרה להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר.
לעומת זאת, יועץ המשכנתאות בבנק, הניתן לרוב “ללא עלות”, פועל מטעם הבנק. לכן ההמלצות שתקבלו עשויות להתבסס על שיקולי הבנק ולא בהכרח על התאמה מיטבית לצרכים האישיים, ליכולת ההחזר ולתכניות העתידיות שלכם.
למי מתאים השירות של בסטי פריים?
השירות של בסטי-פריים מתאים לכל מי שעומד לפני קבלת החלטה משמעותית בתחום המשכנתא ורוצה להבין לעומק איזה תמהיל משכנתא מתאים לו – ואילו תנאים וריביות יכול להשיג בפועל.
בין אם אתם רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור או שוקלים מחזור משכנתא – בסטי מאפשרת להתחיל עם תכנון מקצועי ומבוסס נתונים, להבין את יכולת ההחזר האמיתית שלכם ולבחון את האפשרויות הקיימות – בחינם וללא התחייבות.
לאחר בניית התמהיל וקבלת תמונת מצב ברורה, ניתן להמשיך להליך ליווי מלא בו אנו נטפל לכם בכל הבירוקרטיה וננהל עבורכם מכרז ריביות מול הבנקים להשגת התנאים המשתלמים ביותר.
מה ההבדל בין יועץ משכנתא לבין השירות של בסטי פריים?
בסטי-פריים משלבת מערכת טכנולוגית מתקדמת עם ייעוץ משכנתאות מקצועי. בשלב הראשון תקבלו תמהיל משכנתא מותאם אישית, ללא עלות וללא התחייבות, ולאחר מכן תוכלו לבחור לקיים פגישת ייעוץ אישית וחינמית לדיוק התמהיל.
בשלב הבא ניתן להמשיך לליווי מלא בתשלום הכולל טיפול בכל הבירוקרטיה וניהול מכרז ריביות מול הבנקים, עד להשגת הריביות והתנאים הטובים ביותר עבורכם.
יועץ משכנתאות פרטי מציע ליווי דומה, אך לרוב במסגרת ליווי מלא בתשלום מהשלב הראשון. ההבדל הוא שבסטי מאפשרת להתחיל בצורה חכמה וגמישה – ורק לאחר מכן להחליט אם להמשיך לליווי מלא בתשלום הוגן.
