כשמדובר בקניית דירה, רוב האנשים מתמקדים בשאלה הגדולה: “כמה היא עולה?”
אבל האמת? השאלה החשובה לא פחות – ואולי אפילו יותר – היא: כמה תשלמו עליה בכל חודש.
החזר המשכנתא הוא המספר שילווה אתכם לאורך שנים, ישפיע על רמת החיים, על התקציב המשפחתי ועל תחושת הביטחון הכלכלי שלכם. ולכן, חישוב החזר משכנתא הוא צעד קריטי שכדאי לעשות עוד לפני שמדברים עם הבנק.
בכתבה הזו נפרק את המשוואה: מה משפיע על גובה ההחזר, איך עושים חישוב נכון, ומה עוד צריך לקחת בחשבון כדי לדעת מראש אם ההתחייבות באמת מתאימה לכם.
מה משפיע על גובה ההחזר החודשי?
החזר המשכנתא החודשי מורכב ממספר גורמים עיקריים, וכל שינוי קטן באחד מהם יכול להשפיע על אלפי שקלים בשנה:
- סכום ההלוואה: כמה כסף לקחתם מהבנק. ככל שהמשכנתא גבוהה יותר, כך גם ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
- משך תקופת ההחזר: טווח השנים שבו תחזירו את ההלוואה. תקופה ארוכה יותר = תשלומים חודשיים נמוכים יותר (אבל גם יותר ריבית לאורך השנים).
- ריבית: הריבית שהבנק גובה מכם משפיעה באופן ישיר על סכום ההחזר. ריבית גבוהה תייקר את ההחזר.
- מסלול המשכנתא: משכנתא צמודת מדד, קל"צ, פריים ועוד – לכל מסלול יש מנגנון חישוב שונה שמכתיב איך הריבית משתנה ואיך נראים התשלומים לאורך הזמן.
שילוב של כל אחד מהפרמטרים האלה קובע את ההחזר החודשי שלכם. לכן חשוב להבין אותם, ולדעת איך לשחק איתם נכון.
כלים נוספים לחישוב החזר מדויק
אם אתם רוצים לקבל תמונה ראשונית של הסכום שתשלמו בכל חודש, ניתן להשתמש במחשבון משכנתא – כלי פשוט שעוזר בחישוב החזר משכנתא לפי הנתונים שתזינו. חשוב לזכור: המחשבון מספק הערכה בלבד. הוא לא כולל שינויים עתידיים בריבית או הצמדות למדד. לכן, הוא מעולה ככלי ראשוני לבחינה, אבל לא תחליף לייעוץ מקצועי.
בנוסף, כדי להבין את התמונה המלאה של ההוצאה החודשית, חשוב גם לקחת בחשבון עלות נוספת שלא מופיעה שתחשיב הבנקאי: ביטוח משכנתא. הביטוח, שכולל לרוב ביטוח חיים וביטוח מבנה, הוא תנאי חובה לקבלת ההלוואה, והעלות שלו מתווספת בפועל למה שתשלמו כל חודש. לכן, גם אם הוא משולם לגוף נפרד מהבנק, כדאי להתחשב בו כחלק בלתי נפרד מהחישוב.
מהו תמהיל ואיך הוא משפיע על חישוב החזר משכנתא?
רוב המשכנתאות לא נלקחות במסלול אחד, אלא מורכבות ממספר מסלולים – מה שנקרא "תמהיל משכנתא". למשל: חלק מהסכום יכול להיות בריבית קבועה לא צמודה, חלק נוסף בריבית משתנה כל 5 שנים, וחלק אחר במסלול צמוד מדד.
לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות – בריבית, ביציבות ובסיכון. הבנה של התמהיל עוזרת לכם להתאים את המשכנתא לא רק למצב הכלכלי הנוכחי, אלא גם לצרכים עתידיים: הרחבת המשפחה, שינויי הכנסה, או תכניות למכור את הדירה.
בחירה נכונה בתמהיל מאוזן יכולה לצמצם סיכונים ולשמור על תשלום חודשי קבוע יחסית גם בתקופות של עליית ריבית או מדד.
למה כדאי להשוות בין הצעות מבנקים שונים?
אל תמהרו לסגור את המשכנתא עם הבנק הראשון שדיברתם איתו, בלי לבדוק מה מציעים אחרים. כל בנק קובע בעצמו את הריביות, התנאים, גובה ההחזר והמסלולים האפשריים, והפערים יכולים להיות משמעותיים.
השוואה בין הצעות של כמה בנקים תאפשר לכם להבין מה נחשב להצעה טובה, איפה אפשר להתמקח, ואילו תנאים באמת משתלמים. לפעמים שיפור של ריבית קטנה במסלול מסוים שווה חיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
במיוחד כשאתם יודעים מראש איזה תמהיל מתאים לכם, כדאי להגיע לבנק עם כלים ביד, ולא להתחיל את השיחה מאפס. אם אתם זקוקים לעזרה נוספת, אפשר לפנות לשירותי ייעוץ משכנתאות.
החיים משתנים – וגם המשכנתא יכולה להשתנות
החזר המשכנתא שתשלמו בתחילת הדרך הוא לא גזירת גורל. במהלך השנים תוכלו לבחון אפשרות למחזור משכנתא, כלומר פתיחה מחודשת של ההלוואה, שינוי במסלול, בריבית או בתקופת ההחזר. מהלך כזה יכול להתבצע בעקבות ירידת ריבית במשק, שיפור במצב הכלכלי שלכם או שינוי בצרכים (למשל הקטנת החזר חודשי). אם מבצעים אותו נכון ובתזמון מתאים, מחזור משכנתא עשוי לחסוך לכם אלפי שקלים, או לאפשר גמישות כשצריך.
חישוב החזר משכנתא: הצעד הראשון למשכנתא חכמה
החזר חודשי הוא לא סתם מספר. הוא הוצאה קבועה שתלווה אתכם במשך שנים. חישוב החזר משכנתא בצורה נכונה, תוך הבנה של הריביות, המסלולים והשינויים האפשריים לאורך הדרך, יכול לעשות את ההבדל בין נטל כלכלי מתמשך לבין משכנתא שמותאמת לחיים שלכם.
ויש עוד דרך לחסוך לאורך הדרך: ברגע שמתחילים לבנות את המשכנתא, כדאי להשוות גם הצעות לביטוח משכנתא. כמו גם במשכתא עצמה, גם כאן השוואה פשוטה יכולה לחסוך לכם לא מעט כסף לאורך השנים. אנחנו ב-Bestie כאן כדי לעזור לכם למצוא את הביטוח שמתאים בדיוק לכם – בקלות, במהירות וללא התחייבות.